Lohnt es sich, Immobilien in Montenegro zu kaufen und wie geht das am besten?

Als Kind haben viele wahrscheinlich davon geträumt, ein Haus am Meer zu haben, weil es so romantisch ist, in einem Resort zu wohnen. Erwachsene kaufen solche Immobilien manchmal nicht so sehr, um hier dauerhaft zu leben oder in den Urlaub zu kommen, ohne sich um die Buchung kümmern zu müssen, sondern um mit der Vermietung von Wohnungen Geld zu verdienen. Dasselbe Montenegro empfängt jährlich ein Vielfaches von Touristen, als hier Menschen leben, was bedeutet, dass während der Saison eine ständige Nachfrage nach einer gut gelegenen Wohnung bestehen wird und sich schnell auszahlen kann.

Bei der Untersuchung der Eigenschaften von Immobilien in Montenegro ist zu beachten, dass Wohnungen und Häuser in diesem Land eine Vielzahl von Vorteilen haben können. Betrachten Sie die wichtigsten, die sich auf die Mehrheit der zum Verkauf stehenden Wohnungen beziehen.

• Die Nachfrage nach kurzfristigen Mietwohnungen in Montenegro ist in den letzten Jahren rasant gestiegen, und es sind keine Voraussetzungen für einen Nachfragerückgang vorgesehen. Im Jahr 2017 überstieg die Zahl der Besucher des Landes erstmals 2 Millionen und wächst stetig weiter. Niedrige Preise im Vergleich zu vielen anderen Resorts ziehen Touristen hierher an, und der Staat hat auch mit den meisten seiner Nachbarn und vielen postsowjetischen Ländern ein visumfreies Regime etabliert. Dadurch kommen 20 % der Gäste aus Serbien, Russland und die Ukraine zusammen sorgen für die gleiche Menge, bis zu 10 % der Besucher kommen aus Bosnien und Herzegowina, aber auch wohlhabende Touristen aus Westeuropa kommen hierher.

• Die Investitionsattraktivität des Wohnungssektors des Landes ist gut, weil für ausländische Investoren transparente und realistische Regeln geschaffen wurden, die in dieser Hinsicht auffallend an die vorbildliche Europäische Union erinnern. Außerdem hat das Land erst nach der Unabhängigkeit im Jahr 2006 erkannt, wie viel es mit dem Tourismus verdienen kann, denn hier wurde nach diesem Datum ein enormer Wohnungsbestand gebaut. Dies bedeutet, dass viele neue Gebäude mit modernen Technologien gebaut werden, außerdem ist es kein Problem, eine leere Wohnung zum Kauf zu finden.

• Wenn Sie möchten, können Sie in Montenegro relativ günstige Wohnungen finden - hier funktioniert der durchschnittliche Quadratmeterpreis nicht einmal annähernd. Es hängt alles von einer Reihe spezifischer Merkmale ab, zum Beispiel erhöht der historische Wert eines Gebäudes die Tarife, aber das Vorhandensein eines Grundstücks in der Nähe für eine vielversprechende Entwicklung senkt den Preis erheblich. Dadurch können exakt gleiche Gehäuse im Abstand von 300 Metern unterschiedliche Preise haben. Darüber hinaus werden die Preise durch den geografischen Faktor beeinflusst - im prestigeträchtigen Budva am Meer ist das Gehäuse am teuersten, der Rest der Küste ist etwas billiger, aber im Outback sind die Preise viel niedriger, obwohl die Berge hier auch schön sind .

• Auch die Steuer- und Kommunalpolitik in Montenegro trägt hier nur zum Wohnungskauf bei. Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung auf dem Sekundärmarkt kaufen, beträgt die Steuer nur 3% der Kosten, aber wenn der Verkäufer selbst der Bauträger ist, wird selbst eine solche Überzahlung nicht erfolgen. Die jährliche Steuer für Eigentümer liegt in dieser Region zwischen 0,1% und 1% der Kosten pro Quadratmeter, aber das ist sowieso nicht viel.

• Die Investitionen beschränken sich nicht auf Investitionen in den Wohnungsbau – größere Investoren bauen Infrastruktur wie Schulen mit englischer oder russischer Unterrichtssprache, Yachthäfen und viele andere Annehmlichkeiten. Eine solche Verbesserung der Situation trägt auch dazu bei, dass Touristen in großer Zahl hierher kommen, wodurch es noch rentabler wird, hier Wohnungen zu vermieten.

• Montenegro gilt als eines der umweltfreundlichsten Länder., denn hier gibt es keine ernsthafte Industrie und daher scheint das weitere Wachstum des touristischen Potenzials ganz selbstverständlich.

Natürlich gibt es auch gewisse Nachteile, aber sie sind relativ gering und für viele Menschen unbedeutend. Sie können sich jedoch für Sie als schwerwiegender Nachteil erweisen, daher werden wir sie auch berücksichtigen.

• Montenegro hat den offiziellen Status eines Beitrittskandidaten zur Europäischen Union, ist aber noch keiner geworden, und es kann nicht gesagt werden, dass dies in absehbarer Zeit geschehen wird. Für viele Investoren aus dem postsowjetischen Raum ist der Erwerb eines Eigenheims im Ausland auch sinnvoll im Rahmen des vereinfachten Erhalts eines Schengen-Visums, des Besitzes einer Wohnung in einem EU-Land, der Beantragung einer Aufenthaltserlaubnis und anschließend einer Reisepass.

• Montenegro hat eine prominente sozialistische Vergangenheit in der Provinz - Trotz der eingeführten Neuerungen schwächelt die Infrastruktur im Vergleich zu Westeuropa. So gibt es zum Beispiel praktisch nirgendwo im Land eine Zentralheizung, obwohl die Temperatur im Winter selbst an einer relativ warmen Küste nur 3-7 Grad Celsius beträgt.

Es ist üblich, dass die Einheimischen die Räumlichkeiten mit Klimaanlagen beheizen, aber hier kann das Stromnetz bereits ausfallen – Stillstände aufgrund von Spitzenlasten sind immer noch kein Wunder. Unter anderem sind die Mentalität und Ausbildung des lokalen Personals nur ein Zwischending zwischen dem gerühmten Europa und unseren unansehnlichen Realitäten, was einige der wohlhabenden Touristen abschrecken kann.

Wie bereits erwähnt, ging der Staat die Entwicklung der touristischen Infrastruktur auf organisierte Weise an - zumindest wurden Grundstücke in die Hände privater Bauträger gegeben, und diejenigen, die die ausgegebenen Mittel wieder hereinholen wollten, beeilten sich, eine riesige Menge an Wohnungen zu bauen. Einerseits hätte die Fülle an Angeboten zu einem gewissen Rückgang der Immobilienpreise führen sollen, aber im Fall von Montenegro sehen wir das hier haben sich die Investitionen bereits ausgezahlt.

Die Praxis zeigt das Beim Kauf eines Eigenheims in Montenegro ist es sehr sinnvoll, nicht selbst nach einem Objekt zu suchen, sondern Hilfe von lokalen Beratern in Anspruch zu nehmen... Sie selbst können kaum verstehen, warum ein teures Haus so viel kostet, und wenn Sie sich für eine günstigere Wohnung entscheiden, werden Sie nicht sicher sein, ob Sie alle Risiken eines solchen Kaufs kennen.

Experten stellen fest, dass in den letzten Jahren die wachsende Nachfrage die Bauherren intensiv antreibt und sie bestrebt sind, die im Bau befindlichen Anlagen so schnell wie möglich fertigzustellen, was unweigerlich unter der Bauqualität leidet. Angesichts der Tatsache, dass in diesem Bergland regelmäßig Erdbeben auftreten, lohnt es sich, vor dem Kauf einer Wohnung in einem "unfertigen" Neubau immer wieder nachzudenken.

Darüber hinaus ist es nicht ungewöhnlich, Beschwerden zu hören, die Gebäude am Fuße der Berge haben eine erhöhte Neigung, allmählich zu rollen und sogar einzustürzen.

In erster Linie wird es hier um ein Vielfaches schwieriger, Wohnungen zu kaufen, schon allein deshalb, weil die Nachfrage von besonders wohlhabenden Ausländern hier besonders groß ist. Vor einigen Jahren schrieben einige einflussreiche westliche Medien, dass etwa 14% des gesamten Territoriums Montenegros bereits von Ausländern gekauft wurden, und es ist davon auszugehen, dass sie sich hauptsächlich für die Küste interessieren. Dennoch, Es gibt hier sogar Optionen, seien Sie nur darauf vorbereitet, einen sehr erheblichen Betrag auszugeben.

Der montenegrinische Wohnungsmarkt weist eine große Preisspanne auf – zu viele Faktoren beeinflussen die Preisgestaltung. Nehmen Sie zum Beispiel den Wohnungsbestand - Sie können eine Wohnung sowohl in einem alten Hochhaus bekommen, das sich nicht grundlegend von einem typisch sowjetischen unterscheidet, als auch in einem relativ neuen Gebäude, das bereits in den Tagen der Unabhängigkeit gebaut wurde berücksichtigt alle modernen Gebäudeanforderungen.

Auch hier können irgendwo in den Bergen oder sogar in der Hauptstadt Podgorica die Preise leicht unterdurchschnittlich ausfallen, aber die große Frage ist, wie viel sich eine solche Investition auszahlt, denn Statistiken zeigen, dass die überwältigende Mehrheit der ausländischen Touristen nicht so eilt viel zu den Bergen als zum Meer.

All diese Faktoren erlauben es uns nicht, den durchschnittlichen Quadratmeterpreis zu bestimmen - genauer gesagt, er kann berechnet werden, bringt aber in der Praxis keinen Vorteil, da er billiger und viel teurer sein kann. Wenn Sie immer noch interessiert sind und zumindest eine allgemeine Vorstellung davon haben möchten, mit wie viel Sie rechnen sollten, sollten Sie wissen, dass 40.000 Euro das Mindestkapital sind, mit dem Sie ein kleines Studio von 20 Quadratmetern erwerben können.

Eine kleine Familienwohnung mit einer Fläche von etwa 50 Quadratmetern kostet auf diese Weise 60.000.

Wenn Sie sich für ein Haus mit Grundstück interessieren, werden die Kosten weitgehend vom Gebäude und nicht vom Territorium selbst bestimmt. Zum Beispiel kann ein 60-Meter-Haus im Innenhof von 200 Quadratmetern etwa 80 Tausend Euro kosten, aber eine geräumige Villa von 200 Quadratmetern mit einem Grundstück von weiteren 300 wird für gut 170 Tausend ziehen.

Der Preisunterschied hängt nicht nur von der Nähe zum Meer ab, sondern auch von der spezifischen geografischen Lage. Zuallererst wird in jeder Region der Blick aus dem Fenster sehr geschätzt, als besonders beeindruckend gelten Wohnungen, von denen sowohl die Berge als auch das Meer gut sichtbar sind.

Natürlich, ein großer Bonus ist, dass die Umgebung einen eigenen Zugang zum Meer hat, idealerweise einen eigenen Strand, wohin Außenstehende, außer auf Einladung des Eigentümers, nicht gelangen können.

Wenn wir über die Regionen sprechen, werden unter den Top-Orten normalerweise die Riviera von Budva (die Nähe des Ferienortes Budva) und Boko-Kotorska (die Küste der Bucht von Kotor, einschließlich Tivat) genannt.

Sie können versuchen, Geld zu sparen, indem Sie eine Unterkunft irgendwo an der Barskaya Riviera oder sogar in der Nähe von Ulcinj wählen. Gleichzeitig müssen Sie verstehen, dass die Kosten aus einem bestimmten Grund niedriger sind - es gibt weniger Möglichkeiten für Elite-Erholung, Touristen sind nicht so eifrig, dorthin zu gehen, und daher wird der Gewinn wahrscheinlich nicht so hoch sein.

Wie aus den obigen Ausführungen hervorgeht, ist die montenegrinische Staatsbürgerschaft für den Erwerb von Immobilien im Inland natürlich nicht erforderlich - der Staat ist im Gegenteil daran interessiert, dass Ausländer ihr Geld hier investieren, und daher das Verfahren so weit wie möglich vereinfacht. Obwohl die Aussichten und der Zeitpunkt des Beitritts Montenegros zur Europäischen Union noch nicht ganz klar sind, scheinen viele Menschen heute einen Pass dieses Landes zu erhalten, um bald Bürger der Europäischen Union zu werden.

Es ist eine andere Sache, dass hier nicht alles so einfach ist - Montenegro verlangt ziemlich viel für den tatsächlichen Verkauf eines Reisepasses. Um Immobilien in der Wildnis zu kaufen, um ein Dokument zu erhalten, müssen Sie ab 250 Tausend Euro und in einer entwickelten Region ab 350 Tausend bezahlen, und auf jeden Fall müssen weitere 100.000 auf die Konten des Staates selbst überwiesen werden. Darüber hinaus wird diese Option nicht jedem angeboten - innerhalb von drei Jahren nach dem Start des Programms (2018-2021) muss ein Antrag eingereicht werden, und nur 2.000 Glückliche werden aus allen Bewerbern ausgewählt, die dies tun dürfen sich beteiligen.

In Abwesenheit von großem Geld können Sie einen längeren Weg gehen, zuvor eine Aufenthaltserlaubnis im Land erhalten haben. Wenn Sie hier ein Haus gekauft haben, erhalten Sie eine befristete Aufenthaltserlaubnis, die nur für ein Jahr gültig ist - in dieser Zeit müssen Sie Fuß fassen und zusätzliche Aufenthaltsgründe besorgen. Wenn Sie keine Arbeit gefunden haben und sich nicht mit jemandem aus dem Ort verheiratet haben, können Sie nur dann auf ein Visum verzichten, wenn das gekaufte Objekt mehr als 40.000 Euro kostet - dann können Sie Ihre Aufenthaltserlaubnis verlängern.

Unabhängig davon, für welche Art von Immobilie Sie sich in Montenegro entscheiden – eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus – Ihre Transaktion beginnt mit einem sogenannten Vorvertrag. Es sagt nicht viel aus - es beschreibt die Bedingungen für den Abschluss einer Transaktion (was, wo, wann, für wie viel, von wem und an wen), berücksichtigt die Zahlungsmethode und die Zahlungsbedingungen und schreibt normalerweise auch die Höhe der Anzahlung vor etwa 10 % des vereinbarten Wertes der Kaufsache. Der angegebene Betrag der Kaution ist an den Vorbesitzer zu überweisen, der verpflichtet ist, eine Quittung dafür auszustellen, dass er das im Vorvertrag angegebene Geld erhalten hat.

Danach wird der Hauptkaufvertrag abgeschlossen, dessen rechtliche Registrierung nur bei den staatlichen Notarämtern Montenegros beantragt werden sollte - dies sind die Regeln des Landes. Hier gibt es schon deutlich mehr markierte Punkte – neben dem oben Beschriebenen sei beispielsweise erwähnt, dass sich der Verkäufer bereit erklärt, das Objekt auf eine andere Person umzumelden.

Wie oben erwähnt, Beim Kauf eines Eigenheims auf dem Zweitmarkt für Bürger aus postsowjetischen Ländern beträgt die Steuer 3% des Betrags. Im Allgemeinen erhöhen Steuern, Rechtsbeistand und Ummeldung zusammen, wie die Praxis zeigt, die Kosten um etwa 5 %, daher sollten Sie bei der Auswahl einer Immobilie auch eine solche Marge berücksichtigen.

Die Klausel, dass der Verkäufer nichts gegen eine Neuausstellung hat, ist aus dem Grund wichtig, dass jeder neue Eigentümer sollte logischerweise den Erwerb sofort im Landeskataster für sich eintragen lassen... Dies kann jedoch nach montenegrinischem Recht nicht jederzeit in der Zukunft, sondern in den ersten 30 Tagen ab dem Datum der Transaktion erfolgen. Es ist besser, nicht zu experimentieren, was passiert, wenn die Legalisierung nicht innerhalb des vorgeschlagenen Zeitrahmens erfolgt und es keine unnötigen Probleme des Verkäufers gibt, der „seine Meinung geändert“ hat und eine Speiche ins Rad setzt, a Klausel über seine Zustimmung zur Verlängerung wird im Vertrag besonders erwähnt.

Wenn Sie ein freies Grundstück kaufen und planen, sich selbst an der Entwicklung zu beteiligen, sollten Sie bedenken, dass in Montenegro bei weitem nicht alles Land eine weitere Entwicklung beinhaltet. Es kann viele Gründe geben, warum ein bestimmter Standort aus rechtlicher Sicht nicht für den Bau geeignet ist, aber Sie werden diesen Status des Territoriums kaum ändern können, und jedes von Ihnen aus Unwissenheit oder Unverschämtheit errichtete Gebäude wird es tun gelten als illegal und können abgerissen werden ...

Viele unserer Landsleute, die planen, Immobilien an der Adria zu erwerben, entscheiden sich, "zusätzliche" Immobilien in ihrer Heimat zu verkaufen, um Geld zu verdienen. Die Aufteilung eines Verfahrens in zwei Phasen verzögert den Prozess stark und ist mit viel Papierkram verbunden, weshalb einige potenzielle Investoren eine solche Idee gar nicht in Betracht ziehen wollen, da sie zu schwierig umsetzbar ist. Tatsächlich kann das Problem ein wenig einfacher gelöst werden, als es den Anschein hat.

Es gibt internationale Immobilienagenturen, die den Service anbieten, beispielsweise russische Immobilien gegen montenegrinische Immobilien auszutauschen. Anstelle von zwei separaten Transaktionen, von denen jede lange dauern kann, wird eine und ziemlich schnelle vorgeschlagen, da Sie weder einen Käufer für russische Immobilien noch einen Verkäufer montenegrinischer Immobilien suchen - dies ist, bedenken Sie, die gleiche juristische Person. Infolgedessen bekommen Sie vielleicht nie Geld in die Hände, aber Sie warten nicht, bis das Objekt, das Sie verkaufen, gekauft wird - Spezialisten kommen einfach an die angegebene Adresse und schätzen, wie viel das von Ihnen angebotene Haus oder Ihre Wohnung kosten darf.

Durch die Zusammenarbeit mit einem seriösen Unternehmen können Sie den Prozess der Ummeldung vereinfachen, auch wenn es einen Teil des Budgets "frisst"... Darüber hinaus funktionieren solche Dienste normalerweise nur für Moskau, St. Petersburg und andere Großstädte, in denen Immobilien gefragt sind.

Antworten auf Fragen zum Immobilienkauf in Montenegro finden Sie im folgenden Video.